Số lượng căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh chưa từng có trong vòng 3 năm trở lại đây. Tuy nhiên, đối với những căn hộ đã được đưa vào sử dụng đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược, có những dự án vừa đưa vào sử dụng đã giảm giá mạnh nhưng cũng có những dự án giá căn hộ càng ở lâu càng tăng. Nguyên nhân do đâu?
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills cho biết điều này hoàn toàn không khó hiểu bởi có những dự án tốt giá trị sẽ gia tăng theo thời gian, tốt ở đây là về chất lượng lẫn dịch vụ quản lý tòa nhà.
Giải thích rõ hơn về vấn đề này, ông Hiển cho biết các tòa chung cư sau một thời gian dài đưa vào sử dụng có hiện tượng tăng giá chủ yếu là những tòa chung cư hạng A, nằm ở vị trí đắc địa thuộc 4 quận nội thành thủ đô.
“Có hai lý do thúc đẩy sự tăng giá của những căn hộ này. Thứ nhất là quỹ đất để phát triển dự án trong khu vực lõi Hà Nội hầu như không còn. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu của người dân vẫn rất lớn đẩy giá căn hộ tăng theo thời gian.
Lý do thứ hai vô cùng quan trọng là chất lượng dự án, đặc biệt là chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà. Đây là yếu tố quyết định đến giá trị căn hộ căn hộ tăng hay giảm. Yếu tố này chỉ được kiểm chứng sau khi tòa chung cư đã đi vào hoạt động từ 2 – 3 năm đầu tiên”, ông Hiển nhất mạnh.
Đưa thêm ví dụ về một số dự án tăng giá sau một thời gian dài sử dụng, đại diện Savills cho biết có thể kể đến như dự án Golden Westlake tại quận Tây Hồ, mặc dù đã được đưa vào sử dụng hơn 10 năm nhưng giá căn hộ tại đây lại có chiều hướng tăng mạnh. Cụ thể ở thời điểm chủ đầu tư công bố dự án giá chỉ ở mức 37-48 triệu đồng/m2 nhưng đến nay giá các căn hộ tại đây đã tăng 52-75 triệu đồng/m2.
Theo ông Dương Đức Hiển, giá trị căn hộ tăng cao cũng kéo theo giá thuê ở những dự án này ở mức hàng đầu thị trường và hình thành các tập khách thuê. Ví dụ như tại dự án Lancaster Hà Nội, mức giá thuê đối với căn 4 phòng ngủ (diện tích gần 200m2) khoảng gần 80-100 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ khoảng 60-70 triệu đồng/tháng…khách thuê nhà tại đây có đến 95% là khách Nhật Bản.
“Tôi được biết, tại một số dự án căn hộ hạng A, giá trị căn hộ tăng theo thời gian, tỷ suất lợi nhuận cho thuê rất lớn, nhiều chủ nhà sẵn sàng chuyển sang dự án khác ở để cho thuê lại căn hộ của mình, thậm chí có những khách hàng mua gom nhiều căn hộ cùng một tòa nhà để kinh doanh cho thuê”, ông Hiển cho hay.
Trả lời câu hỏi, những yếu tố nào để nhận diện được tòa chung cư có tiềm năng tăng giá sau khi đưa vào sử dụng, ông Hiển cho biết có 3 yếu tố.
Thứ nhất là vị trí, đấy phải là những dự án nằm trong khu vực lõi của thủ đô, trên đất vàng các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng và gần đây thêm quận Tây Hồ.
Thứ hai là số lượng căn hộ trong một tòa nhà phải là hạn chế. Tại những nước phát triển, những tòa nhà hạng A có số lượng căn hộ rất ít, thậm chí có những tòa nhà 1 tầng chỉ có 3 căn hộ. Tại Việt Nam, theo tôi những tòa chung cư hạng A nên có số lượng căn hộ dưới 200 căn. Số lượng căn hộ hạn chế mới đảm bảo được dịch vụ tốt cho cư dân ngay từ khâu giao thông bên trong dự án cho đến các tiện ích sử dụng.
Thứ ba là chất lượng xây dựng cùng chất lượng dịch vụ vận hành. Có những dự án, 5 năm sau đẹp hơn 5 năm trước, nguyên nhân bởi chất lượng thi công tốt, chất lượng vận hành tốt và chủ đầu tư không ngừng gia tăng thêm tiện ích cho cư dân. Đối với những dự án này, giá trị căn hộ luôn có xu hướng tăng theo thời gian.
